Πρόσφατα, με το άρθ. 45 ν. 5184/2025 (ΦΕΚ Α 34/6.3.2025) θεσπίστηκε προσωρινή αναστολή των κτηματολογικών αγωγών του Δημοσίου που αφορούν σε διεκδικήσεις ιδιωτικών ακινήτων σε όλη την Ελλάδα μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου τρέχοντος έτους. Όμως, η ρύθμιση αυτή αναστέλλει προσωρινά και δεν καταργεί τις εκκρεμείς δίκες, επομένως η ταλαιπωρία χιλιάδων ιδιοκτητών από την – πολλές φορές – αυθαίρετη επίκληση από το Δημόσιο δικαιωμάτων στις περιουσίες τους διατηρείται. Μια τέτοια υπόθεση ταλαιπώρησε εντολέα μας από το 2011 μέχρι και πριν λίγες ημέρες, οπότε η ταλαιπωρία της έληξε με θετική απόφαση του Αρείου Πάγου.
Κατά την κτηματογράφηση, αδόμητο οικόπεδο στην Πολιτεία Αττικής εντός σχεδίου πόλεως από το 1962 με αδιάλειπτους τίτλους ιδιοκτησίας της εντολέα μας και των προκτητόρων της από το 1859, αναρτήθηκε στον προσωρινό κτηματολογικό πίνακα ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Η εντολέας μας είχε υποβάλει (εκπρόθεσμη) δήλωση του άρθ. 11 ν. 2308/1995, ώστε να καταχωρηθεί ως δικαιούχος πλήρους κυριότητας βάσει τίτλων ιδιοκτησίας.
Όμως, μεταγενέστερα, το Δημόσιο υπέβαλε στο Κτηματολόγιο εκπρόθεσμη δήλωση του ίδιου νόμου, ώστε να καταχωρηθεί εκείνο ως πλήρης κύριος ευρύτερων εκτάσεων συμπεριλαμβανομένου του επίδικου οικοπέδου, με την αιτιολογία ότι είναι δασικό και η κυριότητα του συνάγεται ως διαδόχου του Οθωμανικού κράτους. Η αρμόδια Επιτροπή Ενστάσεων Κτηματολογίου, αν και δέχθηκε ότι το επίδικο ήταν εντός σχεδίου πόλεως, απέδωσε την κυριότητα στο Δημόσιο δυνάμει του μαχητού τεκμηρίου κυριότητός του επί των δασών, επειδή το επίδικο δεν έφερε κτίσμα.
Αν και τα δικαστήρια ουσίας έκριναν προδήλως εσφαλμένη την απόφαση της Επιτροπής και αναγνώρισαν την εντολέα μας ως αποκλειστική κυρία διατάσσοντας διόρθωση της πρώτης εγγραφής, το Δημόσιο επέμενε στους ισχυρισμούς του με αίτηση αναίρεσης. Το διακύβευμα της υπόθεσης ήταν αν θα επιτρεπόταν στο Δημόσιο να επικαλείται αυθαίρετα και άκοπα (με βάση απλώς το υπέρ αυτού μαχητό τεκμήριο κυριότητας επί δασών) ανύπαρκτα δικαιώματα επί ιδιωτικών ακινήτων, επειδή αυτά δεν είχαν οικοδομηθεί νωρίτερα.
Με την ΑΠ 692/2025 το Ακυρωτικό απέρριψε την αίτηση αναίρεσης δεχόμενο ότι:
(α) η αγωγή ήταν ορισμένη (και επομένως αβάσιμος λόγος αναίρεσης του άρθ. 559 αρ. 8 και 14 ΚΠολΔ) επειδή η περιγραφή του επίδικου ήταν πλήρης ως προς τον παράγωγο και τον πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας, αναφερομένων σαφώς θέσης, έκτασης, ορίων και ΚΑΕΚ του επίδικου. Πρόσθετα στοιχεία, όπως η θέση του επίδικου ως τμήματος ακινήτου μείζονος έκτασης, δεν απαιτούνταν. Εξάλλου, αν και το επίδικο ακίνητο ήταν πράγματι τμήμα μείζονος εκτάσεως, δεν απαιτείτο για το ορισμένο της αγωγής η περιγραφή στους τίτλους κτήσης των απώτερων δικαιοπαρόχων, επειδή το εφετείο έκρινε κτήση κυριότητας με την ειδική χρησικτησία (άρθ. 4 παρ. 1 εδ. β΄ Ν. 3127/2003) με αδιάλειπτες πράξεις ήδη από το 1966 μέχρι και την έναρξη ισχύος του Ν. 3127/2003 (19.03.2003) στην εντολέα μας και στους δικαιοπαρόχους της.
(β) Το εφετείο δεν παραβίασε τις οικίες διατάξεις περί των προϋποθέσεων κτήσης κυριότητας με την ανωτέρω ειδική χρησικτησία (για ακίνητο εντός σχεδίου πόλεως που δεν είναι κοινόχρηστος χώρος ή χώρος πρασίνου κατ’ άρθ. 4 ν. 3127/2003 εξαιρούμενο του κατ’ άρθ. 62 ν. 998/1979 τεκμηρίου κυριότητας).
(γ) Το εφετείο έλαβε υπόψη και απέρριψε τον ισχυρισμό περί δασικού χαρακτήρα του επίδικου (έτσι δεν ιδρύθηκε ο λόγος αναίρεση του άρθ. 559 αρ. 8 ΚΠολΔ), ενώ επίσης έλαβε υπόψη τις φερόμενες από το αναιρεσείον αγνοημένες αποδείξεις (ούτε ο λόγος του άρθ. 559 αρ.11γ ΚΠολΔ ιδρύθηκε).
(δ) Επειδή το εφετείο δέχθηκε ότι το επίδικο δεν ήταν δασικό αφού αποτελούσε καλλιεργούμενο αγρό και ότι η εντολέας μας απέκτησε με πρωτότυπο τρόπο, λόγος αναίρεσης από το άρθ. 559 αρ.13 ΚΠολΔ (περί δήθεν εσφαλμένης μη εφαρμογής του υπέρ του Δημοσίου τεκμηρίου κυριότητας) είναι απαράδεκτος, διότι πλήττει πραγματικές παραδοχές (μη δασικός χαρακτήρας του ακινήτου) και στηρίζεται σε εσφαλμένη προϋπόθεση (ότι η αναιρεσίβλητη εντολέας μας απέκτησε με παράγωγο τρόπο παρά μη κυρίου, ενώ το εφετείο δέχθηκε ότι απέκτησε με πρωτότυπο).